沪二手房成交现最大跌幅 专家:房市将调整两三年

     跌近七成 上海9月二手房成交量创今年最大跌幅

    唯一手房马首是瞻的上海二手房市场9月份开始出现价格松动：10%的房主选择低价抛盘套现，成交价有望在一年来的最高均价基础上下调13%~20%。价格松动的背景是，二手房成交量9月同比下跌近七成，而目前依然看不到成交回暖迹象。 

    台湾永庆房屋集团上海台庆房产公司的最新统计显示，上海9月份二手住宅（主要含公寓及别墅洋房，下同）成交4667套，同比下跌69%，创今年最大跌幅。 

    其实从去年10月份开始，上海二手房成交量就持续呈环比下跌态势，到今年7月份乃至9月份，下跌幅度更达峰值。台湾永庆房屋集团上海台庆房产公司副总经理陈史翎对《第一财经日报》说：“从去年二手房成交数据分析，多个月份的单月成交都超过1万套，成交最高的一个月份单月成交量为16460套。”上海二手房市场的刚性需求大概可保证1万套的月成交，假设超过1万套则证明有投资需求存在；相反月不足5000套的成交量，恰是市场观望气氛浓厚的印证。
 
    上海二手房指数办公室认为，受近期新盘降价促销的影响，不少原先欲购买二手房的客户转向一手房市场，二手房市场压力陡增。目前二手房市场正承受着一手房促销分流客户和持续观望的双重压力，进一步走向低迷，而成交萎靡的最终原因为价格持续高涨，使得“叫价”与买方心理价位严重脱节。上海二手房指数办公室统计数据显示，目前二手房市场进入下行通道的趋势明显，连续两个月下跌板块过半，平均跌幅超过1%。该办公室通过对采样控制点的数据统计分析，共有28个板块控制点出现下跌，占总体采样量的54%，平均跌幅为1.23%。 

    陈史翎对本报记者称，平均成交价的微量跌幅是因大部分卖主仍在观望，而真正调价的卖主比例仅在5%到10%之间。“三季度二手住宅成交量节节下滑，主要原因在于自6月份以来均价几无变动，尚未达到买方心理预期。虽然部分屋主选择将价格一次降足以迅速套现，但因其数量并不占主流，故对均价影响不大。” 

    据上海台庆房产公司对最近上海二手房成交案例及潜在买方客户的分析，二手房均价如在一年来的最高均价即10380元/平方米的基础上下调13%~20%，即8304元~9031元/平方米左右，就会有买方积极购买。若降价幅度更大，甚至会出现多组客户抢买，形成逆市大卖。（第一财经日报  郝倩）

    专家：房地产调整将持续两至三年 

    国家发改委宏观研究所经济研究室副主任樊彩跃昨日提供本报的报告认为，房地产市场开始进入中期调整期，调整有可能持续两至三年时间。明年房地产投资增长将会明显放缓，进而对整个国民经济造成不利影响。 

    报告预测，2009年我国GDP增长约达9%，物价将继续呈回落趋势，通胀压力大为缓解，CPI上涨3%－4%。宏观经济面临的国内外环境更加严峻，经济增长将会继续向下调整。为防止经济过度下滑，2009年宏观调控政策取向应对去年以来的"偏紧型"政策进行调整，采取中性偏松政策，即在"稳健的财政货币政策"下进行结构性松动。 

    报告指出，今年以来出现的特大城市房价下跌与成交量萎缩并不是一种短期现象，这预示着过去十年曾经高度繁荣的房地产市场转入中期调整期。预计明年房地产投资将有可能出现大幅下滑，房地产业调整将带动钢铁、水泥等相关重化工业调整，进而对建材以及家电等制造业下游产业产生明显的不利影响。 

    报告建议，财政政策在稳健的前提下可采取有针对性的结构性松动措施。稳健的货币政策要在控制信贷风险的基础上适度扩大货币供应量和信贷规模，保持供应量和信贷规模适度稳定增长。针对内需增长面临的压力，明年要重点保持消费需求的稳定增长，采取适当措施稳定住房和汽车消费，避免这两大消费热点出现过度下滑等。同时，还要加快资源要素价格等领域的改革，利用明年国际国内经济调整的有利时机，加快推进我国财税、金融、收入分配及资源要素价格等领域的改革。（中国证券报）