【阿思达克新股点评】建业地产：吸引有限 谨慎申购

  建业地产<00832-HK>为08年第一只内房股，公司计划发行5亿股，90%国际配售，10%公开发售；招股价介乎2.75至3.8元，入场费3,838.34元，集资最多19亿元。若以中间价3.275元计算，集资额则为15.18亿元。市场消息指国际配售已获得超额认购，保荐人为摩根士丹利。 

    建业地产<00832.HK>是河南省的住宅房地产发展商，在河南省开发住宅房地产已近15年，尤其是针对中、高端市场客户的房地产开发项目。截至二零零八年三月三十一日，有开发处于不同发展阶段的房地产项目在河南省有19个城市，其中包括16个地级市及三个县级市。 

    土地储备；截至二零零八年三月三十一日，在河南省共有43个处于不同开发阶段的房地产项目，包括总建筑面积约为2,821,336平方米的已竣工物业发展项目、规划总建筑面积约为755,462平方米的在建工程以及规划总建筑面积约4,047,071平方米的持作未来发展项目（已取得相关土地使用权证）。公司目前拥有规划总建筑面积约4,802,533平方米已取得土地使用权证的土地储备，足以应付未来约三至四年的开发建设需要。 

    二零零六年十二月，嘉德置地对当时为集团控股公司的升熹控股进行战略性投资，并自恩辉投资增购升熹控股的股份。据此，嘉德置地透过其间接全资附属公司持有升熹控股当时已发行股本约29.75%。二零零七年八月，嘉德置地对升熹控股再次进行股权投资，在全球发售完成前合共持有本公司已发行股本约36.14%。在全球发售完成后，嘉德置地将间接持有本公司已发行股本约27.1%。 

    集资用途： 约54%（或825百万港元）用于收购规划总建筑面积约1,000,000平方米的开封水系工程（我们享有80%应占权益）用地及其发展资金； 
    约14%（或218百万港元）用作收购洛阳中亚全部股权（作为国星收购的一部份）及洛阳华阳广场项目的发展资金； 
    约14%（或208百万港元）拨充本集团现有项目的发展资金； 
    约12%（或185百万港元）用于收购规划总建筑面积约800,000平方米的开封郑开森林半岛项目（我们拥有60%权益）用地及其发展资金； 
    约5%（或72百万港元）用作支付收购建业圣安德鲁斯60%股权的余额及中牟圣安德鲁斯项目的发展资金。 
    中牟圣安德鲁斯项目的规划总建筑面积约800,000平方米；全球发售所得款项净额不多于1%（或10百万港元）的余额将用作一般营运资金。 

    财务总监兼公司秘书邓文祖表示，年内将会有三个项目带来收入，均属于售价较高的项目，将提高公司的盈利能力。而截至今年4月底，公司已完成全年销售目标的44%，达到全年盈利预测的57%，料完成全年目标应该没有问题。 

    估值：招股文件显示，该公司截至08年度预测合并纯利不少于6.442亿元(投资物业重估前，扣除递延税项影响)至6.5亿元(投资物业重估后，扣除递延税项影响)，而未来派息比率约30%。该公司07年度溢利为1.70568亿元。对于今年盈利同比增长近三倍，公司05年、06年及07年的每股盈利分别为2.76分、7.05分及8.25分。也就是说08年有望达到24.75分。相对每股招股价介乎2.75-3.8元的市盈率为11.11倍至15.35倍。而目前在港上市的中海外<00688.HK>、华润置地<01109.HK>及富力<02777.HK>的08年的市盈率分别为15倍、21倍及30倍。因此，建业地产目前的估值现对而言吸引有限，给予谨慎评级。