香港新股上市分析：建业地产股份有限公司(00832)

    香港新股上市分析：建业地产股份有限公司(00832) 

    利好 
    — 公司集结资源全力发展以河南郑州做为中心的300公里范围里面的项目，该范围北起河北，西临山西、陕西，东望山东、安徽，南及河南，全是人口密集的地区，住房需求很大； 
    — 现时，河南省里头人口大约1亿，假设每年城市化率按年递增不少于1%，每年约莫100万农村居民将要迁往城市，因此公司面临的发展空间很大； 
    — 现时购买旗下物业的人们一般是用家，占到80-90%，投资者占比不超过20%，没有炒作的情况。过去4年，河南楼价升幅相较平稳，稳中有升，今年首季仍然录得若干升幅，没有出现大升大降的情况，并不是国内宏观调控的目标； 
    — 公司去年推售项目售价大约每平方米3,300元，远高于河南省的平均2,000元水平； 
    — 根据招股文件，08年度预测纯利(投资物业重估前，扣除递延税项影响)不少于6.442亿元人民币，同比增长接近3倍； 
    — 保荐人摩根士丹利表示，公司的2008及2009年度预测纯利分别上升316.36%及46.14%，金额从6.87亿元增加到10.04亿元人民币； 
    — 截至今年4月底为止，公司透过预售锁定了今年盈利目标的57%； 
    — 是次招股价格区间比对每股资产净值折让39-56%，相较众多同业的20-40%来得吸引； 
    — 是次集资金额当中大约54%用于收购规划总建筑面积100万平方米左右的开封水系工程用地及其发资金、大约14%用到收购洛阳中亚全部股权及洛阳华阳广场项目的发展资金、约莫14%用以拨充现有项目的发展资金、差不多12%用作收购规划总建筑面积约80万平方米的开封郑州森林半岛项目用地及其发展基金、大约5%用来收购建业圣安德鲁斯60%股权的余额及中牟圣安德鲁斯项目的发展资金、余下1%拨付一般营运资金，换言之，集资金额全数拨作发展业务的用途； 
    — 新加坡上市、亚洲区内市值最大的房地产公司──嘉德置地于06及07年入股，成为公司第二大股东； 
    — 多位富豪拨冗到香港举行的股份推介会，推介会以前，联想控股(00992)总裁柳传志本来表示没有意思认购股份，但是会后他表示将会详加考虑，富力地产(02777)董事长李思廉表明认购数百万美元的股份，而华创(00291)主席宋林声称考虑是否认购股份； 

    利淡 

    — 近日，不少具有国内零售、饮食、灾后重建等概念的股份先后展开招股程序，预期僧多粥少的情况，属于内房板块的建业若要从云云股份当中突围，相信颇为困难； 
    — 世界各地的金融市场阴霾笼罩，导致各地投资意欲低迷，屋漏偏逢连夜雨，国内不时推出宏观调控措施，市场里面已然充斥了不少规模比较大、边际利润率比较高、但是市盈率大约10多倍的同业股份，看不见购入规模比较细小、边际利润率相对低、其08年预测市盈率介于7.68-10.61倍的建业之原因； 
    — 07年纯利率仅仅9%，实属同业群体里头偏低的一员； 
    — 股份上市以后公司的资产负债比率将要少于50%水平，仍然偏高； 
    — 公司高管不排除未来两、三年之内进行资本及／或债务融资等再融资活动，势必削弱股东权益及／或加重本已不轻的债务负担； 


    财务比率(12/2005→12/2006→12/2007) 

    Ø 流动比率：1.12→1.35→1.39 
    Ø 速动比率：0.55→0.56→0.47 
    注：公司的短期变现能力不佳，并且存在减弱的情况。 

    Ø 长期债项/股东权益：247.27%→65.49%→28.90% 
    Ø 总债项/股东权益：575.98%→136.89%→104.17% 
    Ø 总债项/资本运用：144.56%→76.24%→72.02% 
    注：债务负担相当沉重，唯幸数据不断下降。 

    Ø 股东权益回报率：37.38%→19.13%→12.40% 
    Ø 资本运用回报率：9.38%→10.66%→8.58% 
    Ø 总资产回报率：2.22%→3.67%→2.97% 
    注：相较同业的各项回报率，公司明显给比下去。 

    Ø 经营利润率：9.15%→13.82%→16.91% 
    Ø 税前利润率：9.11%→14.72%→16.77% 
    Ø 边际利润率：5.03%→11.18%→9.06% 
    注：房地产是一门贷借一元去做三元额度生意的行业，因此，利润应该比较其它行业来得丰厚，可是，其边际利润率却出乎意料的低。 

    Ø 存货周转率：1.03→0.63→0.54
     来源：http://oozexude.blogspot.com/