【财报解读】雅居乐地产：确认销售面积减少47.0%

11/9/2008 15:32:54 来源:阿思达克研究部【小】【中】【大】

9月10日，雅居乐地产公布的中期业绩报告显示，上半年，公司销售额为人民币23.433亿元，对比2007年同期减少26.7%；毛利为人民币11.161亿元，对比2007年同期减少23.2%，股东应占利润为人民币44.331亿元，包括出售海南请水湾项目30%权益给大摩基金所产生的收益约人民币41.446亿元，对比2007年同期增长641%；每股基本盈利为人民币1.184元，宣派中期股息每股27.1港仙。

销售面积减少，毛利率上升。2008年上半年，公司确认销售面积约为27.8519万平方米，而相应的销售收入则约为人民币22.508亿元，较2007年同期分别减少47.0%及27.9%。不过同期公司的销售均价却由2007年同期的每平方米人民币5942元增加至每平方米人民币8081元，增幅约36.0%。销售均价的增长带动了毛利率的上升，公司的毛利率由2007年同期的45.5%提高至本期的47.6%，提高了2.1个百分点。

公司主席陈卓林表示，中国房地产市场正面临‘硬着路’，公司将今年的销售额目标从之前的人民币150亿元下调至110亿元。而截止2008年8月31日，公司的合约销售面积为85.11万平方米。同时，陈卓林还直言，雅居乐楼盘有减价空间，所以下半年雅居乐可能采取迅速降价的措施，促进销售以回笼资金。

业务扩张，公司各项费用大幅增长。2008年上半年，公司的销售及营销成本由2007年同期约人民币1.001亿元增加70.3%至约人民币1.704亿元，主要是由于期内的广告费用由2007年同期的约人民币7750万元增加69.4%至约人民币1.313亿元；公司的行政开支由2007年同期约人民币1.735亿元增加90%至约人民币3.296亿元，其中薪酬及工资由2007年同期约人民币0.87亿元增加65.6%至约人民币1.441亿元；同时，由于公司贷款结余较去年同期增加人民币30.366亿元，所以借款成本达人民币3.736亿元，较2007年同期增加人民币1.486亿元。

土地储备足够应付公司未来8-10年的发展。尽管雅居乐的销售不景气，但其并没有放慢土地扩张步伐。截止2008年6月30日，公司分布于珠三角区、粤东地区、长三角区、华西地区、海南省区及东北地区的20个城市及城区的总土地储备达到总建筑面积3152万平方米；其中，上半年公司新购入6幅地块，总建筑面积约达760万平方米，该等新购地块主要位于从化、中山、上海及海南等城市。在公司现有总建筑面积3152万平方米的土地储备中，已竣工面积为60.8万平方米，在建面积为351万平方米，未建项目为2739万平方米。公司现时的土地储备已经足够应付其未来8-10年的发展。

出售清水湾项目权益，显现公司价值。雅居乐7月4日公告，大摩旗下的房地产基金CrystalI将以52.83亿元认购海南清水湾项目30%的权益，该项交易为公司带来41.446亿元的收益。清水湾项目的出售将大大缓解公司因房地产市场不景气及快速扩张所带来的资金压力，同时此项交易也突现出公司的价值，按照大摩对此项目的估值计算，清水湾项目的总价值超过170亿元，仅此一项即超过了公司以昨日收盘价计算的总市值。

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